Un mercato immobiliare dinamico, strutturato su esigenze profondamente diverse tra chi sceglie di acquistare una casa e chi preferisce prenderla in affitto, ma unificato dalla progressiva spinta verso la riqualificazione e l'efficientamento energetico. È la fotografia scattata dall'ultima indagine condotta da Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo Immobiliare.it guidata da Luke Brucato, che ha analizzato la trasformazione dell'offerta abitativa in Italia dal 2021 a oggi. Il quadro che ne emerge disegna un Paese caratterizzato da una polarizzazione netta, sia nell'ampiezza delle metrature sia nei divari territoriali tra grandi metropoli e piccoli centri urbani.

Il settore delle locazioni si conferma saldamente dominato dai piccoli tagli e da una forte presenza di immobili ad uso dipendente (come gli appartamenti in condominio), che rappresentano la quasi totalità dell'offerta pari al 98,1%. Chi cerca un'abitazione in affitto si orienta prevalentemente su bilocali (41,5%) e trilocali (28,4%), con i primi che hanno registrato l'incremento più marcato nell'ultimo quinquennio (+2,2 punti percentuali). Parallelamente, il mercato degli affitti resta ancorato all'usato, che costituisce ben il 95,6% dello stock disponibile a fronte di un modesto 4,4% di nuove costruzioni.

Totalmente diversa appare la dinamica nel comparto compravendite, dove si osserva una tendenza verso spazi abitativi più generosi e verso il rafforzamento del nuovo. Per la vendita prevalgono infatti i trilocali (28,7%) e i quadrilocali (22,3%), ma l'aumento più significativo dal 2021 riguarda le soluzioni con oltre cinque vani (+2,7 punti percentuali). Inoltre, cresce la quota di immobili indipendenti — salita al 26,6% (+3,2 pp) — e si rafforza la presenza del nuovo, arrivato a rappresentare il 13,6% dello stock complessivo (+1,7 pp).

«I dati degli ultimi cinque anni ci mostrano un'offerta immobiliare a due velocità», spiega Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. «Se le locazioni si confermano fortemente orientate ai piccoli tagli, nelle vendite si nota una spinta verso metrature più ampie e un graduale rafforzamento delle nuove costruzioni, specialmente nei principali capoluoghi dove la spinta all'innovazione dello stock è più marcata grazie a una domanda più vivace». Un trend destina a proseguire, aggiunge Giabardo, anche sotto l'impulso della Direttiva europea EPBD IV in tema di efficientamento energetico.

Il report evidenzia inoltre differenze sostanziali tra grandi metropoli e centri sotto i 250 mila abitanti. Se nelle prime l'offerta per le vendite è cresciuta del 12,6% vedendo una predominanza di bilocali (25%) e trilocali (32%), nelle province minori la crescita dell'offerta è stata del 5%, con un'ampia disponibilità di trilocali (28%) e quadrilocali (23%) e un sensibile incremento delle soluzioni indipendenti, che raggiungono il 31,3% del mercato.

Nei principali capoluoghi si nota una spinta decisa verso l'innovazione edilizia. Sul fronte del nuovo destinato alla vendita spiccano i balzi di Bari (salita dal 9,2% al 13,5%), Milano (dal 13% al 16,8%), Venezia (dal 7,9% al 12,4%) e Verona (dal 16,5% al 21,1%). Negli affitti si registrano invece le performance positive di Bari (dal 4,4% al 10,4%), Cagliari (dal 3,1% all'8,6%) e Verona (dal 2,5% al 4,3%). Roma evidenzia un leggero aumento delle soluzioni indipendenti per le vendite (da 5,9% a 6,7%), mentre Milano resta pressoché priva di case indipendenti sul mercato dell'affitto (100% appartamenti), confermando la sua vocazione verticale e ad alta densità abitativa. (23 LUG – deg)